武林广场运河畔，黄金地段老豪宅，房价不如老破小！原因是……

“单价2万元出头，就能在杭州武林广场黄金地段买套高层电梯房。”听到这样的介绍，很多人的第一反应是：这肯定是假的。

但事实上，杭州就是有那么几个市中心的电梯房小区，价格远远低于市场价。

上世纪90年代红极一时的中山花园，便是其中的典型。

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深蓝广场旁的中山花园

成为二手房周成交冠军

中山花园地处朝晖路与中山北路交叉口，南面是运河，紧挨着深蓝广场，隔着运河还有白马公寓、武林壹号等知名豪宅，地段极好。

△中山花园（左）和隔壁的深蓝广场

据了解，中山花园是杭州商品房兴起时的首批产品，1997年前后，中山花园北向住宅均价4000元/㎡左右，比其更晚入市的桂花城，当时单价高的房源也就这个价。

作为杭州早期的高层电梯豪宅，中山花园的二手房价却远低于周边小区。

透明售房网数据显示，中山花园近月签约均价不到25500元/㎡，同一板块二手房价相对比较便宜的施家花园，前两月签约均价超过34000元/㎡；白马公寓9月签约均价47957元/㎡；深蓝广场9月签约均价42923元/㎡。

由于中山花园的二手房价在区域内极具性价比，最近它一举成为10月第三周杭州二手房周成交冠军。

记者了解到，跟中山花园性质比较类似的高层电梯二手房，如城西的天苑花园、康新花园，城北的云河大厦等小区，成为越来越多刚需购房者的选择。

△天苑花园

“到目前为止，今年天苑花园已有48套成交，接近去年一整年的成交量，但最近两个月的成交均价也就25000多元/㎡左右，周边古荡新村、九莲新村均价都超30000元/㎡。”豪世华邦营销总监刘辉说，“康新花园今年也成交了近30套，超过去年整年的成交量。康新花园平均月成交均价不到20000元/㎡。”

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户型差，住宅用来办公

硬伤导致二手房价低

“中山花园产品设计上存在较大缺陷，品字形的结构，南北不通透。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚接受采访时指出，这样的产品在香港比较常见，但不适合杭州。

在浙江中原首席分析师荆海燕看来，这类房源可以注册公司，不少人租了当办公场所，环境嘈杂，居住氛围差，导致房价难上涨。

记者了解到，中山花园1~5层为商业用房，6层以上为住宅，每层楼共有8户，其中四户方向朝北。

记者在小区内看到，有不少住宅房源被用作办公场所，其中春晓苑最多，6~18层几乎都被各个公司占据。

“中山花园里面很乱的，开了很多不同性质的工作室，教瑜伽的、做婚介的，杂七杂八。”住在西湖文化广场一带的张女士感慨道。

△中山花园内各类工作室名牌

城西的天苑花园境况类似，1号楼和2号楼的价格要比小区内余下三幢楼价格便宜不少，沿马路是一方面，但更重要的是大量房源被出租给公司，用于办公，2号楼特别明显。

△天苑花园内各类工作室名牌

“云河大厦面积小，总价低，按理市场接受度比较高，房价也容易涨，但涨幅不如周边其他小区。”区域内一名从业多年的二手房经纪人告诉记者，这房子虽是住宅性质，但按酒店式公寓的设计打造的，没有厨房，不能通天然气，居住感受太差。”

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价格成低洼

溢出效应下也涨了不少

即便这类房子存在诸多缺陷，今年也普遍有一定涨幅。

中山花园一套120㎡的房子，户型朝北晒不到太阳，房东挂牌单价在3万元/㎡左右，价格比起年初时涨了不少。

透明售房网数据显示，去年中山花园的均价在19000元/㎡左右，今年到目前为止成交均价已接近24000元/㎡。

△中山花园

记者在天苑花园附近的中介门店看到，像天苑花园1、2号楼房源挂牌价在25000~30000元/㎡，实际签约均价不到23000元/㎡，而2015年该小区的签约均价仅16000元/㎡。

康新花园一年前只有16000元/㎡左右，但今年10月份签约的一套96㎡的房子，单价要25000元/㎡左右。

据区域内经纪人说，买这些小区的客户，往往是生活或工作在周边，冲着地段配套成熟、价格相对低廉才买的。

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